こんにちは、税理士の太田圭子です。さて、今回は最近注目を集めている不産小口化商品についてレポートいたします。
１、不動産小口化商品って？
賃貸マンションやオフィスビルなどの不動産を一口50万円や100万円などの単位で小口化し、複数の投資家で運用する投資商品のことをいいます。
例えば3憶円の賃貸マンションを一口100万円に小口化すると300口となり、これが商品として販売されます。収益不動産への投資はハードルが高いと感じている投資家もリスク許容度の範囲内で投資しやすく、また5％前後の利回りも期待できることから注目されています。
２、不動産小口化商品は「任意組合型」と「匿名組合型」がある
税務上の取り扱いの違い
特に注目したいのは相続や贈与時の評価方法です。任意組合型では、その不動産を共有で所有していることとして取り扱われるため、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに評価されることになります。その場合、評価額は出資金額（時価）の半分程度となることが想定されます。一方で匿名組合型では時価で評価されるため、相続税評価額の圧縮は期待できません。
３、任意組合型を使った不動産小口化商品の魅力とは？
①贈与に活用するメリット
毎年110万円の非課税枠を使って、現金を子供さんや、お孫さんに贈与されている方が、今後の贈与を1口100万円の不動産小口化商品（任意組合型）の贈与に切り替えたとします。仮に出資した一口100万円の相続税評価額が50万円となった場合、現金では110万円以上で贈与税が発生するのに比べ、無税で二口（200万円分の出資額）を贈与することも可能となるわけです。また、インフレ局面をむかえた今の状況下において、現金の価値は下がっていくのに対し、不動産小口化商品は、将来的な利回りと物価上昇による値上がり益も含めて贈与することが可能です。一定の場合の贈与は相続発生時に相続財産に含めることとする、いわゆる「持ち戻し」規定がありますが、持ち戻しとなる価額は贈与時の価額によるため、贈与したあとの利回りや値上がり益は相続税の課税対象とならない点もメリットです。
②相続財産としてのメリット
要件を満たせば200㎡までの評価を50％減額できる小規模宅地の特例が適用できます。その場合出資額の評価をさらに下げることが可能となります。また、小口化された不動産ですので、相続人が複数いる場合に分けやすいというのもメリットです。
４、デメリットと注意点
相続対策や贈与にも活用でき、期待が寄せられる任意組合型ですがデメリットや注意点もあります。
①損失は無かったものとみなされる
通常の不動産所得で損失が出た場合は、給与所得や事業所得と通算することが可能ですが、小口化された不動産事業に万が一損失が発生してもその損失は無かったものとみなされ、他の所得からマイナスすることができません。
②自分の好きなタイミングでの現金化は難しい。
不動産は共有状態ですので、自分が売りたいときに売却というわけにはいきません。また、任意組合への出資を売却したい場合は、組合の承認を受けて相対取引で売却することになります。
５、最後に
注目を集める不動産小口化商品。現在多くの事業者から販売されていますが、何よりもあなたが信頼できる事業者をパートナーに選んでください。また、税務上の取り扱いについては複雑ですので、必ず税理士に相談しましょう。
